Bổ sung pháp lý để phát triển quỹ đầu tư bất động sản

Nhằm hạn chế những sai phạm trong uỷ thác đầu tư bất động sản (BĐS) cũng như tạo điều kiện cho các nhà đầu tư (NĐT) nhỏ đầu tư vào các dự án lớn, Nghị định 60 của Chính phủ vừa ban hành ngày 26/6/2015 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 58 ban hành ngày 20/7/2012, hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán), đã bổ sung những nội dung khá chặt chẽ trong việc hình thành các quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.

Bổ sung pháp lý quỹ đầu tư bất động sản

Góp vốn bằng BĐS vào Quỹ Đầu tư BĐS:

Nhà đầu tư được góp vốn bằng BĐS đáp ứng các điều kiện dưới đây để thành lập quỹ đầu tư BĐS hoặc tăng vốn điều lệ cho quỹ BĐS:

+ Một, BĐS đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của quỹ.

+ Hai, BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của NĐT, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của BĐS, không phải là tài sản bảo đảm đang được cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược, phong toả hoặc nằm trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự và đáp ứng các quy định (tại Khoản 2, Điều 91 Nghị định này) như: Được phép đưa vào kinh doanh, là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành, nếu BĐS đang trong quá trình xây dựng, quỹ đầu tư BĐS chỉ được đầu tư khi đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm BĐS có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất…

Việc định giá BĐS góp vào quỹ đầu tư BĐS phải do 2 tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện theo quy định pháp luật về thẩm định giá, kinh doanh BĐS và các quy định liên liên quan.

Việc định giá được thực hiện không quá 6 tháng tính tới ngày nộp hồ sơ chào bán, phát hành chứng chỉ quỹ. Trường hợp thành lập quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được tất cả các NĐT góp vốn bằng BĐS và thành viên sáng lập chấp thuận. Trường hợp tăng vốn điều lệ quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được Đại hội NĐT thông qua.

Trường hợp BĐS góp vào quỹ được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các NĐT góp vốn bằng BĐS cùng liên đới góp thêm số tiền chênh lệch đó.

Xem thêm:

Tiếp nhận góp vốn được bổ sung vào pháp lý quỹ đầu tư bất động sản

Tiếp nhận vốn góp BĐS:

Trường hợp quỹ đầu tư BĐS tiếp nhận vốn góp là BĐS với giá trị chiếm từ 30% trở lên số lượng chứng chỉ quỹ đã phát hành, thì các NĐT góp vốn bằng BĐS phải nắm giữ tối thiểu 30% số lượng chứng chỉ quỹ đang lưu hành trong 03 năm kể từ thời điểm góp BĐS và nắm giữ tối thiểu 15% chứng chỉ quỹ đang lưu hành trong 03 năm tiếp theo.

Trường hợp các NĐT góp vốn bằng BĐS sở hữu chưa đến 30% chứng chỉ quỹ đã phát hành thì phải nắm giữ 100% chứng chỉ quỹ trong 03 năm kể từ thời điểm góp BĐS và nắm giữ 15% trong 03 năm tiếp theo.

Trường hợp các NĐT góp vốn bằng BĐS sở hữu chưa đến 15% chứng chỉ quỹ đã phát hành thì phải nắm giữ 100% chứng chỉ quỹ trong 06 năm kể từ thời điểm góp BĐS vào quỹ.

Đầu tư 65% giá trị tài sản ròng vào BĐS tại Việt Nam:

Bên cạnh đó, hoạt động của quỹ đầu tư BĐS phải bảo đảm tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng đầu tư vào BĐS tại Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác thu lợi tức và đáp ứng các điều kiện như: Được phép đưa vào kinh doanh, là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành, nếu BĐS đang trong quá trình xây dựng, quỹ đầu tư BĐS chỉ được đầu tư khi đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm BĐS có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất…

Cổ phiếu của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh BĐS có doanh thu hoặc thu nhập từ việc sở hữu, cho thuê và kinh doanh BĐS tối thiểu 65% tổng doanh thu hoặc thu nhập.

Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền và các công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá và công cụ chuyển nhượng theo pháp luật ngân hàng, trái phiếu Chính phủ hoặc được Chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch.

Không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của cty BĐS, việc đầu tư vào các tài sản này phải bảo đảm: Một, không đầu tư quá 50% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức, trừ trái phiếu Chính phủ; hai, không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành vào một nhóm cty có quan hệ cty mẹ – cty con hay cty liên kết; ba, không đầu tư quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành.

Tìm hiểu thêm: