Có được mua bán nhà đất trong diện quy hoạch không?

Vấn đề đất quy hoạch có được phép mua bán không có lẽ là băn khoăn của nhiều người. Bài viết sau đây sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc xung quanh việc mua bán đất quy hoạch.

Đất quy hoạch là gì? Bạn có được phép mua hoặc bán bất động sản nằm trong diện quy hoạch không và điều kiện để được mua bán quyền sử dụng đất quy hoạch là những điều bạn cần tìm hiểu thật kỹ khi có ý định bán hoặc đầu tư bất động sản trong diện quy hoạch. Điều này sẽ giúp bạn tránh gặp phải những rủi ro không đáng có.

Định nghĩa đất quy hoạch:

Quy hoạch sử dụng đất là quá trình khoanh vùng và phân bổ đất đai theo không gian, mục đích sử dụng. Hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng, thích ứng với biến đổi khí hậu và bảo vệ môi trường.

Quy hoạch đất dựa trên cơ sở tiềm năng, nhu cầu mỗi khu vực. Cũng như mục đích sử dụng của từng vùng kinh tế, địa phương trong một khoảng thời gian xác định. Ngoài ra, quy hoạch cảnh quan nhằm bảo vệ môi trường, thiết lập hệ sinh thái mới cũng có quan hệ chặt chẽ với quy hoạch đất.

Hiểu đơn giản, đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch đường sắt, quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch làm đường giao thông

Đất thuộc diện quy hoạch là gì?

Có một số loại quy hoạch sử dụng đất như sau:

Nhóm 1: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
Nhóm 2: Đất trồng cây lâu năm;
Nhóm 3: Đất rừng sản xuất;
Nhóm 4: Đất rừng phòng hộ;
Nhóm 5: Đất rừng đặc dụng;
Nhóm 6: Đất nuôi trồng thuỷ sản;
Nhóm 7: Đất làm muối;
Nhóm 8: Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Đất quy hoạch có được mua bán không?

Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018). Đất trong diện quy hoạch được phép giao dịch, mua bán bao gồm:

Trường hợp 1: Đất quy hoạch không có kế hoạch sử dụng theo từng năm của cấp huyện

Đất nằm trong diện quy hoạch đã được công bố thông tin, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất từng theo năm của cấp huyện. Sẽ được phép mua bán và đảm bảo các quyền khác như: Thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn,…

Trường hợp 2: Đất nằm trong quy hoạch đã được chuyển đổi mục đích sử dụng

Nếu đất nằm trong quy hoạch, đã có kế hoạch và công bố quyết định sử dụng đất theo từng năm của cấp huyện. Người sở hữu đất trên địa bàn phải chuyển đổi mục đích sử dụng và chấp hành thu hồi đất theo quy định bất cứ lúc nào.

Đây là trường hợp người sở hữu tiếp tục được thực hiện các quyền sử dụng đất. Nhưng không được phép trồng cây lâu năm, xây dựng công trình, nhà ở mới,…

Đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện sửa chữa, cải tạo nhà ở, các công trình sẵn có. Phải được sự cho phép và chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, người sở hữu đất quy hoạch vẫn được thực hiện các sử dụng các quyền, trước khi có quyết định thu hồi. Tuy chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định, người sử dụng vẫn sẽ bị hạn chế một số quyền.

Xem thêm:

Nhà đất thuộc diện quy hoạch có được mua bán hay không?

Một số lưu ý trong mua, bán đất quy hoạch:

Trong những trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố, nhưng sau 3 năm vẫn không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải:

Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với trong kế hoạch đã công bố.
Sau khi điều chỉnh, hủy bỏ thì phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.

Sau 03 năm, người sử dụng sẽ không bị hạn chế quyền sử dụng đất trong một số trường hợp sau:

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ.
Điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh.

Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép mua bán. Tuy nhiên, để việc mua bán không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng được một số điều kiện của pháp luật.

Những điều kiện cần có để mua bán đất nằm trong quy hoạch:

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được quyền mua bán, chuyển nhượng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Đất cần có Sổ đỏ

Mua bán đất quy hoạch có thủ tục pháp lý bđs tương tự với giao dịch đất thông thường. Người bán cần có đầy đủ Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp sau.

Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài. Đây là những đối tượng vẫn có quyền bán tuy không nằm trong diện được cấp Sổ đỏ.

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định người được quyền bán đất không có Sổ đỏ khi:

Người bán kế thừa quyền sử dụng đất được thực hiện quyền bán, khi đã có giấy chứng minh đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Người sở hữu đất được quyền bán sau khi có quyết định cho thuê đất; giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tìm hiểu thêm: