Các bước mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ

Đất chưa có Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện được cấp Sổ thì được phép chuyển nhượng nếu làm Sổ đỏ trước khi mua bán. Bài viết dưới đây Cr- Invest sẽ chia sẻ một số cách mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ.

Đất chưa có Sổ đỏ được phép chuyển nhượng?

Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;

Trường hợp 2. Chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ mặc dù đã đủ điều kiện

Nhà đất chưa có sổ đỏ có được phép chuyển nhượng hay không?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:

– Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng bất động sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Cách để mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ:

Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 02 giai đoạn sau:

Bước 1: Làm sổ đỏ:

Chuẩn bị hồ sơ làm sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Các hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ.

Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có).

Các loại chứng từ chứng minh chủ nhà đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…. Hoặc các loại giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về nhà đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Nộp hồ sơ làm sổ đỏ
Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Trả kết quả

Thời gian tiếp nhận hồ sơ: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Và không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Bước 2: Tiến hành quy trình mua bán nhà đất đúng chuẩn:

Khi bên bán nhà đất đã có sổ đỏ và có đủ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng thì tiến hành sang tên sổ đỏ cho bên mua theo trình tự sau:

# Lập và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng:

Hai bên bán và mua cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất gồm các giấy tờ sau:

Bên bán nhà đất:

Sổ đỏ;
Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;
Sổ hộ khẩu;
Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;
Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Bên mua nhà đất:

Phiếu yêu cầu công chứng;
Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng;
Sổ hộ khẩu;
Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Lập và công chứng hợp đồng khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng:

Các bên mang hồ sơ và hợp đồng mua bán nhà đất đến công chứng tại phòng công chứng. Hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố diễn ra giao dịch mua bán đất đó.

# Kê khai nghĩa vụ tài chính:

Khi tiến hành mua bán nhà đất, các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và phải kê khai nghĩa vụ tài chính. Trong đó, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
Hợp đồng mua bán nhà đất;
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có);

Xem thêm:

# Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

Đơn đăng ký sang tên sổ đỏ;
Bản gốc sổ đỏ;
Hợp đồng mua bất động sản được công chứng;

Ngoài ra, các bên cần nhớ mang CMND hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Cách để mua nhà đất khi chưa có sổ đỏ

1. Các bước nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ nhà đất gồm:

Bước 1. Nộp hồ sơ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu:
+ Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xác định và có thông báo các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên sổ đỏ phải nộp.
+ Người sang tên sổ đỏ đến nộp tiền, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả

2. Thời gian sang tên sổ đỏ:

Thời gian sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ. Và không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng, giao dịch nhà đất. Và chắc chắn hoạt động mua bán đất đó là trái quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

Mong rằng với những thông tin mà CR-Invest chia sẻ có thể giúp được bạn có thể hiểu hơn về quy trình mua bán nhà đất không khi chưa có sổ đỏ.

Tìm hiểu thêm: