Loại hình bất động sản nào đáng đầu tư giữa cơn suy thoái?

Thị trường tăng dài nhất trong lịch sử đã hoàn thành vào tháng 3/2020 khi thế giới rơi vào suy thoái do chủ trương đóng cửa biên thuỳ và phong tỏa ở khắp các quốc gia vì coronavirus. Tất cả chúng ta đều đã biết suy thoái có ý nghĩa gì đối với thị trường chứng khoán, nhưng đối với bất động sản thương mại, đây vẫn là một câu hỏi chưa có câu trả lời chắc chắn.

Bất động sản trong cơn suy thoái

Nhìn lại lịch sử, trong 40 năm qua thế giới đã trải qua 5 cuộc suy thoái. CBRE đã đánh giá hiệu suất của bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng trong 2 cuộc suy thoái gần đây nhất (2001 và 2008-09), bằng cách này, chúng ta sẽ nhận ra được loại hình nào đã vượt trội hơn giữa đêm trường khủng hoảng.

Suy thoái kinh tế năm 2001:

Trong cuộc suy thoái năm 2001, CBRE nhận thấy rằng bất động sản nhà ở vượt trội hơn so với khu vực văn phòng và bất động sản công nghiệp. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng suy thoái ảnh hưởng tiêu cực lớn đến thị trường bất động sản văn phòng và công nghiệp, nhưng lại ít tác động đến bất động sản nhà ở. Bất động sản nhà ở phục hồi mạnh mẽ sau suy thoái.

Đại suy thoái 2008-2009:

Khi CBRE xem xét bức tranh về cuộc Đại suy thoái, họ đã tìm thấy một bằng chứng rõ ràng là đầu tư bất động sản nhà ở không chỉ vượt trội hơn bất động sản công nghiệp và văn phòng, nhưng nó thậm chí đã vượt qua bất động sản bán lẻ.

Cho dù chúng ta nhìn vào các xu hướng tăng trưởng tiêu cực nào – quay trở lại đỉnh trước hoặc tăng trưởng vượt quá đỉnh trước – bất động sản nhà ở đã cho thấy sự tăng trưởng vượt trội hơn hẳn các loại bất động sản thương mại khác.

Hiệu suất vượt trội của bất động sản nhà ở trong 2 cuộc suy thoái gần nhất rất thú vị. Dù vậy, chúng ta vẫn cần xem xét xa hơn trong quá khứ để có được nhận thức về cách nhóm tài sản này hoạt động như thế nào trong các cuộc suy thoái trước đây.

Chỉ số tài sản NCREIF

Hiệp hội Đầu tư Bất động sản của Hội đồng Quốc gia (NCREIF) đã theo dõi hiệu suất của các nhóm bất động sản thương mại kể từ quý IV năm 1977. Chỉ số tài sản NCREIF (NPI) là sự tổng hợp phản ánh lợi nhuận hàng quý cho các tài sản bất động sản như căn hộ, khách sạn, công nghiệp, văn phòng và bán lẻ. Đây được xem là thước đo hiệu suất phổ biến nhất đối với các loại hình bất động sản.

Năm 1998, một bài viết nghiên cứu có tên “Twenty Years Of NCREIF Property Index” đã được xuất bản. Nghiên cứu đó đã xem xét lịch sử hoạt động của NPI từ 1978 đến 1997. Khoảng thời gian này đã bao gồm ba cuộc suy thoái khác xảy ra trong 40 năm qua.

Trong khoảng thời gian đó, bất động sản nhà ở thể hiện sự vượt trội so với các loại tài sản bất động sản thương mại khác. Trên thực tế, đây là loại tài sản bất động sản thương mại duy nhất đạt trung bình lợi nhuận hàng năm với 2 chữ số trong giai đoạn đó.

Nghiên cứu nói trên không chỉ cho thấy bất động sản nhà ở có lợi nhuận hàng năm tốt nhất, nó cũng có tỷ lệ hoàn vốn điều chỉnh rủi ro tốt nhất (tỷ lệ Sharpe) với độ lệch chuẩn thấp.

Xem thêm:

Bất động sản nhà ở và thương mại thịnh hành trong cơn suy thoái

Về bất động sản nhà ở:

Ở 1 thời điểm nào đó trong lịch sử, chắc chắn các dòng gia sản bất động sản thương mại khác đã cho thấy năng suất vượt trội hơn so với bất động sản nhà ở. Tuy nhiên trong suốt thời gian dài vừa qua, thị trường căn hộ đã liên tục mang đến những màn trình diễn hàng đầu.

Vào tháng 2/2018, Hội đồng Nhà ở Đa quốc gia (NMHC) đã xuất bản một nghiên cứu có tựa đề “Giải thích Câu đố về việc Trả lại sự cấp cao cho Căn hộ”. Nó so sánh lịch sử công suất của bất động sản căn hộ, công nghiệp, bán lẻ và công sở từ năm 1987 đến năm 2016.

Một lần nữa, trong mọi thứ các thời kì dài hạn (3, 5, 7, 10 hoặc 15 năm), thị trường căn hộ có doanh thu cao nhất, tỷ suất Sharpe tốt nhất và độ lệch chuẩn thấp nhất. Nói cách khác, căn hộ luôn có sự xuất chúng so với các loại gia tài bất động sản thương mại khác.

Covid-19 và bất động sản thương mại

Lịch sử hiệu suất xuất chúng của bất động sản lưu trú trong thời điểm mạnh và xấu đều cho biết sự tích cực. Tuy nhiên, đại dịch ngoài nước do Covid-19 gây nên khác xa với các hình dung đã biết về các cuộc suy thoái. Và trong lúc sự không chắc chắn vẫn che phủ lấy hiệu quả kinh tế, chúng ta vẫn có thể đánh giá sơ bộ dựa trên khoảng thời gian đã trôi qua.

Chúng ta hãy sử dụng bản thống kê tình hình phải trả tiền thuê căn hộ mỗi tháng do NMHC xuất bản để làm ví dụ. Mặc dù có ít nhiều dự đoán rằng một con số lớn người đi thuê nhà từ bỏ nghĩa vụ phải trả của họ, thực tế phản ánh điều ngược lại. Dữ liệu từ hơn 11 triệu đơn vị căn hộ cho thấy 94,6% và 95,1% người thuê nhà đã thực hiện thanh toán hàng tháng tương ứng vào tháng Tư và tháng Năm. Điều mang tính tiêu cực duy nhất có lẽ là kết quả này khớp với khoảng giảm tối thiểu so với cùng kỳ năm 2019 (97,7% vào tháng bốn và 96,6% vào tháng 5).

Ngược lại, đã có sự sụt giảm đối với thị trường khách sạn (paywall) nếu coi xét báo cáo thống kê cho tuần hoàn thành vào trong ngày 30/5. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy bình quân là 36,6%, tỷ suất trung bình hàng ngày là 82,94 đô la và doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR) là 30,34 đô la. Những số lượng này ứng với tầm giảm hàng năm lần lượt là 43,2%, 33,3% và 62,1%.

Trên thực tế, tính đến tháng 5/2020, hơn một phần ba các khoản vay CMBS của khách sạn và phần nào tư các khoản vay CMBS bán lẻ hiện đang trong danh sách theo dấu do gặp khó khăn.

Kết luận:

Lịch sử đã cho thấy, bất động sản lưu trú đã chứng minh được khả năng sinh doanh số vượt trội. Dù kinh tế có suy thoái nhưng nhu cầu về nhà ở vẫn cao vì đây là nhu cầu căn bản.

Điều này đã tạo nên sự khác biệt giữa nhóm tài sản căn hộ với nhòm gia tài khắc trong chu kỳ thăng trầm của thị trường. Nhờ vào mối tương quan thấp với thị trường, công suất mạnh mẽ không có gì kinh ngạc khi nhiều người coi bất động sản nhà ở là một cái tên nổi bật trong danh mục đầu tư của họ.

Tìm hiểu thêm: