Phương pháp định giá dự án bất động sản

Trong ngành bất động sản ngày nay, công việc định giá, thẩm định giá bất động sản là vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, nhiều người trong ngành không hiểu rõ về nó. Vậy, định giá bất động sản là gì? Có những phương pháp nào để thẩm định giá bất động sản?

Phương pháp định giá cho các nhà đầu tư bất động sản

Định giá bất động sản là gì?

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 đã quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại toàn bộ giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại 1 điểm điểm hoặc 1 thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Chính vì vậy, định giá Bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được kinh doanh, mua bán trên thị trường vào chính thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích mà đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với các phương pháp phù hợp.

Giá cả của bất động sản tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường bđs. Trong trường hợp cầu lớn hơn cung, giá bất động sản sẽ bị đẩy cao lên. Ngược lại, nếu cung lớn hơn cầu thì giá bất động sản sẽ hạ xuống thấp hơn. Tuy nhiên, giá cả còn phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường. Trong đó, những yếu tố phải kể đến như: độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh,…. Những yếu tố này xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như: đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp các cơ sở hạ tầng khu dân cư từ đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,….

Phương pháp định giá bất động sản:

Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoăc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam.

Phương pháp chi phí:

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Có hai cách định giá qua phương pháp chi phí:

– Phương pháp chi phí tái tạo là cách thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

– Phương pháp chi phí thay thế là cách thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp thu nhập:

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Có hai cách tiếp cận từ phương pháp này:

– Phương pháp vốn hóa trực tiếp là cách thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

– Phương pháp dòng tiền chiết khấu là cách thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Xem thêm:

Các phương pháp để định giá một dự án bất động sản

Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp định giá dự án bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên công thức:

V= DT – CP

Trong đó: V: giá trị tài sản thẩm định giá

DT: tổng doanh thu phát triển

CP: tổng chi phí phát triển (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư)

Phương pháp lợi nhuận:

Đây là phương pháp thường vận dụng để định giá của các bất động sản đặc biệt bao gồm: khách sạn, rạp chiếu bóng, những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.

Giá trị bất động sản được tạo ra từ nhiều yếu tố, do đó để định giá chính xác thì cần có đầy đủ thông tin bao gồm: tình trạng pháp lý bđs, quy hoạch nhà nước liên quan đến bất động sản. Trước khi tiến hàng giao dịch bất động sản cần thận tìm cách định giá chính xác để giúp cho việc đầu tư an toàn và tốt tạo lợi nhuận cao.

Tìm hiểu thêm: