Các lưu ý để tránh rủi ro khi mua chung cư

Tình trạng người chung cư ở một số dự án có nguy cơ không được giao nhà hoặc buộc dọn ra khỏi nhà vì căn hộ đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng khiến nhiều người lo lắng. Do vậy, trước khi mua nhà chung cư, người mua nhà cần tìm hiểu các thông tin pháp lý sau đây để giảm tối đa rủi ro.

Dự án chung cư có đang bị thế chấp hay không?

Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Để vay vốn cho việc đầu tư các dự án hoặc xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, chủ đầu tư bđs muốn bán căn hộ trong dự án cho khách hàng khi còn đang thế chấp tại ngân hàng thì bắt buộc phải giải chấp các căn hộ này trước rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên mua nhà và bên ngân hàng đồng ý.

Việc xác định căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng theo quy định phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở.

Như vậy, để tránh hạn chế tối đa rủi ro, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở về việc nhà ở đã được giải chấp.

Cách để mua chung cư không mắc phải rủi ro

Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thiện nghĩa vụ với nhà nước.

Hồ sơ này sẽ xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất cho nhà nước. Nhiều khu chung cư đến khi cư dân đi làm sổ đỏ bị vướng mắc mới biết chủ đầu tư còn thiếu nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

– Hồ sơ dự án:

+ Thiết kế bản vẽ thi công có thẩm quyền phê duyệt,

+ Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, Giấy phép xây dựng của dự án sẽ đảm bào dự án được thi công đúng tiến độ, không lo sợ bị đình chỉ thi công, dẫn đến rất nhiều thiệt hại cho người mua nhà trong quá trình chờ nhà hoàn thiện.

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

+ Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Dự án chung cư có được ngân hàng bảo lãnh không?

Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư dự án chung cư hình thành trong tương lai trước khi bán phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Việc kiểm tra thông tin dự án chung cư có được ngân hàng bảo lãnh hay không sẽ giúp người mua nhà loại bỏ được phần nào rủi ro.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán chung cư là cơ sở pháp lý quan trọng để làm căn cứ cho khách có thể thể bán lại, chuyển nhượng căn hộ hoặc giải quyết các tranh chấp nếu có thể xảy ra. Do đó, ngoài việc tìm hiểu và đọc thật kỹ, nắm thật rõ các điều khoản trong hợp đồng mua bán chung cư, người mua cần quan tâm đến các điều khoản sau:

Đồng tiền thanh toán trong hợp đồng mua bán phải là VNĐ để đảm tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước. Nếu hợp đồng mua bán ghi bằng bất cứ đơn vị tiền tệ nào khác sẽ không có hiệu lực trước pháp luật. Nên người mua nhà nếu thấy hợp đồng ghi đơn vị tiền tệ khác VNĐ cần yêu cầu quy đổi ra VND với điều khoản rõ ràng.

Tiến độ thanh toán của căn hộ phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, người mua nhà chỉ cần thanh toán tối đa 70% giá trị căn hộ. Nên giữ lại 5 -10% giá trị căn hộ đến khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mới thanh toán nốt.

Nên ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư mà không thông qua trung gian, người ký hợp đồng cần là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp pháp

Đối với dự án sẽ được hình thành trong tương lai, thời điểm ký hợp đồng cân là thời gian đã hoàn thành phần móng dự án.

Hợp đồng mua bán cần quy định rõ các mức phí dịch vụ, phí điện nước, phí quản lý chung cư rành mạch theo đơn vị VND, tránh các khúc mắc về sau.

Một điều lưu ý cuối cùng là hợp đồng mua bán phải quy định rõ chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư cho bên mua trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng. Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cầu thang bộ…) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước…).

Xem thêm:

Dự án chung cư đã có Giấy phép xây dựng hay chưa?

Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được mua bán cần đáp ứng các điều kiện sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Dự án nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Do đó, người mua cần tìm hiểu kỹ về thông tin này trước khi quyết định có nên mua nhà tại dự án chung cư đó hay không.

Làm thế nào để tránh rủi ro khi mua chung cư

Giao căn hộ không như cam kết:

Hiện nay rất nhiều người dân khi mua nhà chung cư khi xem căn hộ mẫu hoặc qua quảng cáo của nhà đầu tư về quy cách, chất lượng của căn hộ chung cư thì rất tốt nhưng khi nhận căn hộ thì không như thông tin khi giao kết trong hợp đồng. Trong trường hợp này thì nên xử lý như sau:

– Khi giao nhận căn hộ thì việc đầu tiên người mua phải kiểm tra, So sánh thức tại căn hộ với Những điều khoản mô tả trong hợp đồng đã ký kết. Nếu phát hiện kích thước, thiết bị không như giao kết thì phải:

– Lập biên bản, trong đó nêu rõ những thiết bị nào sai quy cách, chất lượng, nhãn mác… hoặc kích thước không đúng so với hợp đồng.

– Thông tin tới chủ đầu tư về việc căn hộ không đúng tiêu chuẩn như trong hợp đồng để tìm hướng giải quyết (thông thường là theo thỏa thuận).

– Theo quy định về thanh toán thì có một khoản tiền chưa trả cho nhà đầu tư (đợt thanh toán cuối) nếu phát hiện chung cư nhận được không đúng như hợp đồng thì hai bên tự thương lượng và có thể trừ đi trong khoản tiền mà người mua chưa trả cho chủ đầu tư.

Nếu phát sinh tranh chấp mà không tự giải quyết được thì người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền về tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư.

Tìm hiểu thêm: