Cách nhận biết dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng vì dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt chờ cơ hội săn đất nền giá rẻ. Khách hàng có thể mất trắng nếu quá nóng vội và ham lợi nhuận mà “rót tiền” vào các dự án “ma”. Để hạn chế tối đa rủi ro này, người mua cần nhận diện 5 dấu hiệu dự án không đủ điều kiện pháp lý dưới đây:

Hồ sơ pháp lý không đầy đủ

Hồ sơ pháp lý dự án không đầy đủ

Một dự án đất nền có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh không thể thiếu:

– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư bđs.

– Văn bản thể hiện khu đất nền dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.

– Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha).

– Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền (nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ).

– Giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Đất đang vướng tranh chấp:

Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần phải chứng minh được mảnh đất đó không có tranh chấp. Vì vậy, đây cũng là một tiêu chí quan trọng mà người mua cần xem xét khi đầu tư vào đất nền.

Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án đất nền

Bạn cần tìm hiểu hoặc yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ chứng minh là mình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án đất nền như: tiền sử sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí có liên quan đến đất đai, … Nếu chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ các khoản tiền này thì dự án sẽ không đủ điều kiện pháp lý bđs để chuyển nhượng mua bán.
Mặt khác, việc nợ thuế phí cũng cho thấy khả năng chủ đầu tư không chính minh được năng lực tài chính của mình, thiếu kinh nghiệm và uy tín kinh doanh. Có thể chủ đầu tư đang bán đất và có thể “rót” tiền bán vào việc khác dẫn đến mất khả năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước.

Xem thêm:

Đất nền chưa được hoàn thành cơ sở hạ tâng và nghĩa vụ tài chính

Chủ đầu tư chưa hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng:

Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, một trong những điều kiện để chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đó là phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Kết cấu hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt trước đó. Nhằm đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì vậy, người mua cần kiểm tra việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của chủ dự án trước khi ký hợp đồng, tránh rủi ro gặp phải chủ đầu tư lách luật, đất nền bán trước, kết cấu hạ tầng xây sau.

Kiểm tra xem dự án đất nền này có bị chủ đầu tư đem thế chấp hay bị biên kê không?

Luật kinh doanh trong bđs không bắt buộc chủ đầu tư bán dự án nào thì thế chấp dự án đó mà có thể lấy một tài sản khác để thế chấp. Các dự án được chủ đầu tư đem thế chấp đều được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực của chủ đầu tư. Như thế có nghĩa là chủ đầu tư nào có lịch sử vay – trả tốt, làm ăn uy tín mới vay được giá trị nhiều và được nhiều ngân hàng cho vay.
Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án đang bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi bạn biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu trên các phương tiện truyền thông đại chúng, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để tìm hiểu về lô đất mình mua.

Tìm hiểu thêm: