Dự án đất nền có thục tục pháp lý như thế nào?

Đất nền đang là kênh đầu tư thu hút giới đầu tư nhiều nhất. Trong đó đất nền dự án cũng không ngoại lệ. Thế nhưng, đầu tư vào một dự án đất nền, nhà đầu tư cần tìm hiểu nhiều thông tin liên quan đến dự án đất nền đó trước khi quyết định xuống tiền đầu tư. Một trong những vấn đề quan trọng cần tìm hiểu đó là pháp lý của một dự án đất nền. Vậy thủ tục pháp lý của một dự án đất nền bao gồm những gì? Hôm nay,CR – invest sẽ chia sẻ đến mọi người một dự án đất nền cần có những thủ tục pháp lý gì và một số lưu ý khi đầu tư vào đất nền dự án.

Đất nền có thủ tục pháp lý như thế nào?

Thủ tục pháp lý đất nền dự án:

– Cơ sở pháp lý: Theo điều 194 của Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư bđs: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ về tài chính, đất đai thì phải xin cấp phép từ UBND tỉnh (huyện) về việc phân lô bán nền. Sau khi được cấp phép, chủ đầu tư mới có thể bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.

+ Hợp đồng góp vốn mua hoặc bán đất nền từ chủ đầu tư.

Với những hợp đồng bắt buộc công chứng thì giá trị pháp lý bđs sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

–Thủ tục cấp sổ cá nhân do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức và pháp nhân thì do UBND cấp tỉnh cấp sổ và thành phố trực thuộc trung ương cấp.

Xem thêm:

Một số lưu ý về pháp lý đất nền dự án

Một số lưu ý về vấn đề pháp lý đầu tư vào đất nền dự án:

Vấn đề về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án thì cơ bản là như vậy. Đối với hợp đồng góp vốn… khi đầu tư người mua cần chú ý xem xét thêm các yếu tố sau đây:

Tìm hiểu về năng lực, uy tín của chủ đầu tư: Nhà đầu tư có uy tín , có năng lực tốt, sẽ được ưu tiên hơn.

Tìm hiểu về cơ sở hạ tầng của dự án: Một dự án khi được triển khai về cơ bản thì cơ sở hạ tầng phải được hoàn thiện ( trên thực tế thì điều này rất hiếm, chủ đầu tư thường huy động vốn trong hoặc trước khi có hạ tầng).

Khi hoạt động ký kết hợp đồng thông qua sàn phân phối, người mua cần xem giấy ủy quyền phân phối được ký kết giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch bđs đó.

Một dự án đất nền phải có quyết định chấp thuận quy hoạch chi tiết 1/500 và quyết định bàn giao đất của chính quyền địa phương.

Tuy rằng có quyết định 1/500 nhưng việc thay đổi quy hoạch dự án là điều không hiếm nên khi giao dịch cần thương lượng rõ vấn đề này với chủ đầu tư và phải được thể hiện rõ bằng văn bản.

Khi ký kết hợp đồng cần chú ý thông tin của 2 bên, vấn đề về giá bán, tiến độ thanh toán, mức phạt khi chủ đầu tư chậm tiến độ, người mua thanh toán trễ, trong trường hợp thay đổi quy hoạch…

Tuyệt đối không được mua đất chung sổ. Thủ tục tách sổ rất rườm rà phức tạp đối với những người không chuyên. Chưa kể, việc diện tích tối thiểu của một thửa đất không đạt tiêu chuẩn quy định của địa phương đó thì người mua sẽ không thể tách được sổ. Ngoài ra việc tranh chấp giữa các bên đồng sở hữu là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Việc giải quyết các tranh chấp này mất rất nhiều thời gian.

Các dự án đất nền luôn là kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nhưng người mua khi tham gia vào thị trường bất động sản hãy bỏ thời gian tìm hiểu thị trường, pháp lý, tính thanh khoản của thị trường… trước khi quyết định đầu tư. Tránh trường hợp đầu tư theo đám đông, bởi số đông chưa chắc đã có nhận định đúng. Chúc mọi người có những quyết định đầu tư đúng đắn.

Tìm hiểu thêm: