Các loại giấy tờ pháp lý mà những nhà môi giới bất động sản cần biết

Pháp lý luôn là vấn đề quan tâm đầu tiên khi người mua quyết định mua bất động sản vì nó là yếu tố có rủi ro cao nhất, đặc biệt đối với các dự án bất động sản. Tuy vậy, hiện nay vẫn có khá nhiều anh/chị/em môi giới bất động sản vẫn chưa hiểu rõ cách kiểm tra pháp lý của bất động sản, dẫn đến tư vấn sai hoặc thiếu thông tin BĐS, làm mất niềm tin của khách hàng và ảnh hưởng đến uy tín cá nhân.

Hồ sơ pháp lý của căn hộ chung cư

Hồ sơ pháp lý dự án căn hộ chung cư là gì?

Trước khi tìm hiểu hồ sơ pháp lý căn hộ gồm những gì bạn cần nắm được khái niệm của thuật ngữ này. Điều này giúp bạn hiểu rõ và sâu hơn về các thủ tục cần có. Cũng như tầm quan trọng của chúng.

Cũng tương tự như khi khởi công một công trình, dự án. Chủ đầu tư cần chuẩn bị và xem xét năng lực của mình thông qua danh mục hồ sơ pháp lý trong công trình xây dựng. Còn khi bán căn hộ, chủ đầu tư hoặc chủ nhà cần phải có những giấy tờ thuộc hồ sơ pháp lý căn hộ để chứng minh quyền sở hữu. Do vậy, hồ sơ pháp lý của dự án được hiểu là các giấy tờ liên quan đến việc xây dựng, đầu tư cũng như thi công dự án. Giấy tờ này do chủ đầu tư sở hữu. Chúng được sử dụng trong quá trình giao dịch mua bán căn hộ với khách hàng. Được tiến hành theo quy định của pháp luật.

Danh mục hồ sơ pháp lý của dự án chung cư hay bất kỳ loại hình bất động sản nào cũng bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

Giấy phép kinh doanh:

Giấy phép kinh doanh thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Đây là loại giấy tờ được sử dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản do cấp chính quyền cấp phép về lĩnh vực xây dựng, đầu tư.

Sổ đỏ của quỹ đất:

Sổ đỏ được sử dụng để giao dịch trong bất động sản phải đứng tên chủ đầu tư. Nếu không bạn cần cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy chứng nhận công nhận quyền sử dụng đất có đứng tên của chủ đầu từ kèm theo thời gian sử dụng.

Bản quy hoạch bất động sản chi tiết 1/500:

Quy hoạch chi tiết là bản thiết kế của dự án. Trong đó có quy định chi tiết về:

Tổng diện tích công trình
Mật độ xây dựng
Bố trí diện tích bao gồm: diện tích dùng để xây dựng; diện tích cây xanh trong công trình; tổng diện tích phần sàn; diện tích của sàn căn hộ chung cư; diện tích của tum và thang máy; hạ tầng giao thông….

Giấy phép xây dựng:

Giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp phép và có dấu đỏ. Trong đó có ghi đầy đủ các nội dung như:

Tên của đơn vị chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư được cấp phép
Thông tin về dự án căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng. Bao gồm các nội dung sau: vị trí dự án; phần cốt nền của dự án xây dựng; mật độ xây dựng trong tổng diện tích là bao nhiêu; hệ số đất sử dụng; chiều sâu và chiều cao của công trình; số tầng của căn hộ và tầng hầm…

Khi làm hồ sơ pháp lý bạn cần đặc biệt quan tâm đến giấy phép này. Bởi trên thực tế có rất nhiều trường hợp người mua gặp phải các sự cố. Do công trình giao dịch không được cấp phép theo định. Từ đó dẫn đến nhiều vấn đề như bị đình chỉ thi công hay dự án lùi ngày giao căn hộ…

Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng:

Hoạt động bảo lãnh của ngân hàng nhằm đảm bảo quyền lợi của phía bên mua. Khi giao dịch mua bán bất động sản như nhà ở, căn hộ chung cư được hình thành trong tương lai. Thủ tục này có tác dụng làm giảm rủi ro cho phía bên mua. Trong trường hợp chủ dự án không đảm bảo thực hiện đúng tiến độ cũng như điều khoản của hợp đồng. Lúc này, ngân hàng sẽ đứng ra chịu trách nhiệm và có nghĩa vụ trả tiền cho khách hàng.

Bên cạnh các loại giấy tờ như đã nêu trên. Còn thủ tục pháp lý dự án nào đáng quan tâm nữa không? Câu trả lời là bạn nên chú ý thêm những giấy tờ này sau khi đã kiểm tra các thủ tục cơ bản:

Giấy phép phòng cháy chữa cháy của căn hộ
Giấy phép bảo vệ môi trường
Thỏa thuận cấp nước, điện của đơn vị cung cấp
Bản quy hoạch bất động sản chi tiết 1/2000

Ngoài hồ sơ, giấy tờ của dự án ở trên có đúng pháp luật hay không? Người mua cần kiểm tra hợp đồng mua bán thật cẩn thận, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:

Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.
Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Người mua chỉ nên thanh khoản chừng ⅔ giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà. Nên giữ lại một khoản để đảm bảo an toàn và thanh toán khi đã nhận được Sổ hồng

Xem thêm:

Hồ sơ pháp lý cảu đất nền và đất thổ cư

Hồ sơ pháp lý đất nền dự án gồm những gì?

Một bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án hoàn chỉnh phải có những loại giấy tờ sau đây:

Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy hoạch chi tiết 1/500 có tên gọi đầy đủ là “bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500” nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết này. Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư cây dựng, giúp định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

Nếu dự án tổng vốn đầu tư bđs có hạ tầng trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố: năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại), sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trường hợp dự án xây dựng nhà ở, phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 (ví dụ về số tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi dự án…).

Đối với nhà ở riêng lẻ và đất thổ cư:

Trước khi nhận làm môi giới bđs hay nhà thổ cư, nhà môi giới bất động sản cần tự mình kiểm tra và nếu cần, mang các giấy tờ đến văn phòng công chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để kiểm tra thông tin vềề BĐS. Các giấy tờ cần kiểm tra như sau:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liến với đất: Đối với trường hợp là nhà ở thì phải có thêm những giấy tờ kèm theo: Biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng căn nhà. Đồng thời nhà môi giới cần kiểm tra người bán có phải là chủ sở hữu bất động sản cần bán hay không, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền thực hiện giao dịch.

Thứ hai, Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản: Giấy chứng nhận về phong cháy chữa cháy, bất động sản có bị tranh chấp, thế chấp hay không? Có nằm trong vùng thuộc diện thu hồi, quy hoạch dự án hay không?

Thứ ba, Kiểm tra hợp đồng mua bán: “Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực”. “Hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản” (Theo Điều 450, Luật Dân sự và Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005).

Tìm hiểu thêm: