Phương pháp nhận biết dự án bất động sản có đầy đủ điều kiện pháp lý

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng vì dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt chờ cơ hội săn đất nền giá rẻ. Tuy nhiên, khách hàng có thể mất trắng nếu nóng vội, ham lợi nhuận mà “rót tiền” vào các dự án “ma”. Để hạn chế tối đa rủi ro này, người mua cần nhận diện 4 dấu hiệu dự án không đủ điều kiện pháp lý dưới đây:

Nhận biết pháp lý dự án bđs dựa vào hồ sơ

1/ Hồ sơ pháp lý dự án có đầy đủ?

Một dự án có hồ sơ pháp lý đầy đủ phải có các loại giấy tờ sau đây:

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
Văn bản thể hiện khu đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất;
Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền nếu dự án có vốn đầu tư trên 15 tỷ;
Giấy phép xây dựng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Khi dự án thiếu 1 trong các loại giấy tờ nói trên thì cần cân nhắc xem có nên mua dự án hay không. Hoặc nếu chủ đầu tư bđs vòng vo trong việc công khai các loại giấy tờ (dù là lý do gì) thì người mua có quyền nghi ngờ về tính pháp lý của dự án.

2/ Kết cấu hạ tầng đã hoàn thiện?

Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: Một dự án muốn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì dự án đó phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng.

Kết cấu hạ tầng bao gồm:

Công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đúng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt của nhà nước;
Kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng phải được đảm bảo;
Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải…

Dự án là những sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, do vậy bất cứ rủi ro nào cũng có thể xảy ra. Để chắc chắn, ngoài kiểm tra tính pháp lý của bđs đầy đủ thì người mua phải tìm hiểu xem dự án có kết cấu hạ tầng theo quy định hay chưa. Chủ đầu tư chỉ được phép mở bán dự án khi hoàn thành xong kết cấu hạ tầng.

Xem thêm:

Cách nhận biết một dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý

3/ Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính chưa?

Khi tìm hiểu về bất cứ dự án nào, trước khi “xuống tiền” người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án. Ví dụ như: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí…

Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì dự án đó được xem là không đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Đồng thời cũng cho thấy rằng chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính nên mới phải nợ thuế phí, thiếu kinh nghiệm và uy tín kinh doanh…

4/ Kiểm tra giấy thông hành của dự án BĐS:

2 loại giấy thông hành mà khách hàng cần kiểm tra trước khi xuống tiền vào các dự án, đó là: Văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán (do Sở Xây dựng cấp) và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Văn bản thông báo đủ điều kiện bán có ý nghĩa xác nhận dự án đó đã hoàn tất phần móng cũng như các vấn đề về pháp lý liên quan. Đây là thời điểm hợp pháp (được quy định trong luật kinh doanh bđs) mà chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn từ khách hàng.

Còn chứng thư bảo lãnh là một trong những điều kiện quan trọng được quy định trong thông tư của Ngân hàng Nhà nước, nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua chung cư, tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có 2 điều kiện:

– Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết

– Bên thuê, mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình.

5/ Khảo sát thực tế và so sánh với thông tin trên giấy tờ:

Khách hàng có thể phát hiện những vấn đề bất thường về pháp lý bằng cách so sánh hình ảnh thực tế của dự án với thông tin trên hồ sơ mà chủ đầu tư cung cấp.

Đối với dự án nhà chung cư, khách hàng nên lưu ý kiểm tra xem dự án đó đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đã đủ điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa. Còn đối với dự án nhà ở riêng lẻ, trước khi mua khách hàng cần xem kỹ các giấy tờ sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng)
Thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng ngôi nhà
Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán để xem họ có phải là chủ sở hữu không, tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền

Tìm hiểu thêm: