Triển vọng thị trường bất động sản năm 2020

Thế giới đang đứng trước rất nhiều biến động khó lường. Đó là cơ hội nhưng đồng thời cũng là thách thức đối với kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và vấn đề chính sách đất đai có liên quan.

Thứ nhất, đại dịch Covid-19 vẫn chưa có dấu hiện kết thúc. 

Thứ hai, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung ngày càng có ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu.

Thứ ba, thế giới thay đổi, chuyển động thay đổi, đối tác thay đổi, bắt buộc chúng ta phải thay đổi.

Thứ tư, chính sách đất đai phải đảm bảo những yêu cầu gì để đất đai thực sự đáp ứng được đòi hỏi của giai đoạn chuyển biến quan trọng này. 

Thứ năm, điều hành của Chính phủ, sự trỗi dậy của các doanh nghiệp, sự đồng hành của hệ thống tài chính, nền tảng công nghệ 4.0, chất lượng lao động của giai đoạn dân số vàng cần phải phối kết hợp với nhau như thế nào để tạo được tính đồng bộ hệ thống trong giai đoạn này.

Có thể thấy, để có thể thích ứng với bối cảnh hiện nay và tận dụng thắng lợi cơ hội, hạn chế tối đa rủi ro, cần có sự vào cuộc của tất cả các bên hữu quan của thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, có 5 phân mảng thị trường bất động sản có liên quan đến các loại hình sử dụng đất khác nhau, và trong bối cảnh hiện tại, có các triển vọng khác nhau.

Thứ nhất, phân mảng thị trường bất động sản công nghiệp. Đây là phân mảng thị trường bất động sản tốt nhất hiện này dưới tác động của việc triển khai EVFTA, CPTPP cùng với việc Nhà nước thông qua Luật Đầu tư mới, Luật Doanh nghiệp mới và Luật PPP. Hơn nữa, việc nguồn vốn đầu tư và doanh nghiệp chuyển dịch khỏi Trung Quốc dưới tác động của chiến tranh thương mại Mỹ – Trung cũng tác động tích cực đến thị trường bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, Việt Nam chống dịch Covid-19 tương đối thành công, do đó nước ta đang được coi là một điểm đến của doanh nghiệp và đầu tư nước ngoài.

Thứ hai, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang được phục hồi, nhất là khía cạnh cầu. Tháng 2 đến tháng 5 là thời gian thị trường tiêu dùng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng mạnh bởi Covid-19. Từ tháng 6, phân mảng này phục hồi – nhất là nhóm khách trong nước. Tuy nhiên, khía cạnh cung của thị trường dù chưa bị ảnh hưởng nhiều nhưng các hạn chế tồn tại của năm 2019 vẫn đang hiện diện. Điển hình có thể kể đến chính sách condotel, officetel chưa có đột phá; việc xử lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ condotel, officetel chưa có tiến triển; việc phê duyệt dự án vẫn ở quy mô nhỏ, việc phát triển các đại resort chưa có bước đột phá.

Thứ ba, thị trường bất động sản nông nghiệp chưa có cú hích đủ mạnh cả về cơ chế, chính sách; sản phẩm đầu ra cũng hạn chế. Việc triển khai của các doanh nghiệp nông nghiệp quy mô lớn hoặc các đại trang trại chuyên canh cũng chưa có đột phá. Chính sách cho phép doanh nghiệp tiếp cận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ hộ nhỏ chưa được triển khai. Chính sách tích tụ ruộng đất, hạn chế về hạn điền vẫn chưa có chuyển biến. Thị trường bất động sản nông nghiệp vẫn đang tìm lối ra.

Thứ tư, thị trường bất động sản nhà ở đang điều chỉnh. Các phân mảng thị trường bậc cao đang tiếp tục tìm kiếm các động lực mới. Các hạn chế, tồn tại của năm 2019 vẫn chưa được xử lý rốt ráo. Chỉ có 3 nhánh nhà ở là: đất nền ven đô, nhà giá thấp và nhà ở xã hội đang được quan tâm xử lý, trong khi đó về thực chất, nhu cầu và giao dịch vẫn có cơ hội.

Mỗi phân mảng thị trường hiện có những cơ hội và thách thức khác nhau. Tuy nhiên, xét về cơ hội, thị trường bất động sản công nghiệp và tài sản – tài chính có cơ hội nhiều hơn trong thời gian tới.

Có 3 kịch bản thị trường bất động sản cho 6 tháng cuối năm 2020 và 7 tháng cho năm âm lịch Canh Tý:

Thứ nhất là kịch bản trung tính. Đây là kịch bản đến cuối năm thị trường quốc tế, các đối tác quốc tế mới phục hồi và quay trở lại bình thường. Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất. Nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn. Thị trường bất động sản trầm lắng nhưng không đổ vỡ.

Thứ hai là kịch bản tích cực. Các nền kinh tế phục hồi trong quý IV/2020. Thương chiến Trung – Mỹ đi vào giai đoạn ổn định. Các doanh nghiệp định hình và định vị tại Việt Nam. Nền kinh tế phục hồi hoàn toàn trạng thái trước dịch Covid-19 vào quý IV. Thị trường bất động sản chuyển động tích cực trong quý IV và trước Tết Tân Sửu. 

Thứ ba là kịch bản tiêu cực. Dịch Covid-19 vẫn tiếp diễn. Thương chiến Trung – Mỹ không hòa hoãn; các lò lửa chiến tranh bị kích động; kinh tế thế giới không khả quan thì tình hình kinh tế Việt Nam sẽ khó khăn và thị trường đầu tư bất động sản cũng đóng băng.

Khả năng hiện thực của mỗi kịch bản sẽ phụ thuộc vào các rủi ro có liên quan nhưng ở tầm vĩ mô, các yếu tố kinh tế quốc tế, phản ứng chính sách của Nhà nước và ứng xử của các chủ thể kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn điều chỉnh mạnh. Chính sách đất đai là một trong những chính sách nền tảng của thị trường bất động sản và đang có những chuyển biến mạnh mẽ trong năm 2020. Các chính sách về cơ bản là có tác động tích cực tới thị trường, tuy nhiên vẫn cần một số điểm mạnh mẽ hơn nữa. Cụ thể là các vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel, officetel; về hạn điền và tích tụ ruộng đất; về chế tài đối với dự án không hoặc chậm triển khai. Cùng với đó là các chính sách khác về xây dựng, thị trường bất động sản; về tiền tệ – tín dụng ngân hàng; về thuế, quỹ và các công cụ tài chính; về đầu tư, doanh nghiệp, đặc biệt là đầu tư công để thị trường bất động sản có thể vượt qua được giai đoạn thách thức hiện nay.