Cấu trúc dòng vốn bất động sản hiện nay không được ổn

Cấu trúc tài chính đầu tư vào bất động sản hiện nay chủ yếu thông qua công ty đầu tư BĐS, và người mua BĐS, mà nguồn vốn này lại bắt nguồn chủ yếu từ ngân hàng thương mại.

Đó là quan điểm của Ông Trần Minh Hoàng –Chủ tịch Công ty Vinaland tại Hội nghị doanh nghiệp ngành xây dựng Việt Nam. Theo ông Hoàng, với mô hình hiện nay áp lực vốn đè nặng lên các ngân hàng thương mại. Nguồn vốn huy động của các NHTM từ dân thường là ngắn hạn thì bất động sản lại cần nguồn dài hạn. Áp lực thanh khoản luôn hiện hữu.

Cấu trúc vòng vốn bất động sản

Qua mô hình này dễ nhận thấy, dòng vốn chảy vào thị trường BĐS chủ yếu thông qua doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư cá nhân mà nguồn vốn này phần lớn là sự tài trợ, cho vay từ hệ thống NHTM. Một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho doanh nghiệp thông qua việc mua cổ phiếu hoặc trái phiếu do doanh nghiệp phát hành.

Với cấu trúc này, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Vốn của ngân hàng thường là vốn huy động ngắn hạn từ dân, trong khi đó nhu cầu vốn thị trường BĐS là dài hạn. Vì vậy, thị trường luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng.

Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả doanh nghiệp, người mua nhà và hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là khi thị trường bất động sản đóng băng, khó tiêu thụ như đã từng xảy ra năm 2008 tại thành phố Hồ Chí Minh và trên phạm vi cả nước như trong thời điểm hiện nay. Do đó, hiện nay các ngân hàng thương mại đang phải chịu gánh nặng lớn, cáng đáng phần lớn nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Nguồn vốn cũng thiếu tính ổn định.

Xem thêm:

Dòng vốn bất động sản hiện nay

Mô hình quỹ đầu tư có một số đặc điểm sau:

-Việc huy động vốn, hoạt động và phân chia lợi nhuận của các quỹ được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ nên tạo được lòng tin của các định chế tài chính và nhà đầu tư bđs cá nhân nhờ đó các quỹ có khả năng thu hút mạnh nguồn vốn trên thị trường tài chính.

-Việc thu hút vốn cho quỹ đầu tư bất động sản thông qua phát hành các chứng chỉ quỹ có mệnh giá nhỏ tạo điều kiện xã hội hóa đầu tư bất động sản, thu hút, tập hợp được nhiều các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đồng thời việc mua bán các chứng chỉ quỹ trên thị trường chứng khoán thứ cấp tạo thanh khoản, giảm thiểu rủi ro cho nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

-Nguồn vốn của các quỹ đầu tư bất động sản là vốn tiết kiệm, vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có đặc tính khác với vốn đi vay, có tính chất dài hạn và kỳ vọng lại suất ở mức vừa phải nên rất ổn định và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản.

-Việc chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý, khai thác các giá trị mang lại của bất động sản, gắn liền giá bất động sản với khả năng khai thác, sinh lời sẽ hạn chế việc đầu cơ, thổi giá không có cơ sở trên thị trường, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động thẩm định giá và ổn định thị trường bất động sản.

Có thể thấy cấu trúc tài chính đầu tư vào thị trường bất động sản có sự tham gia của các quỹ là mô hình tiên tiến và ưu việt, có khả năng khắc phục phần lớn các khuyết tật hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam.

Từ khi được khởi sướng từ Mỹ năm 1960, đến nay Quỹ tín thác BĐS (REITs) được sử dụng phổ biến trên 50 quốc gia phát triển với tổng giá trị lên đến hơn 600 tỷ USD (Mỹ chiếm 60%, Châu Âu 19%). Ở Châu Á đã áp dụng được hơn 10 năm chiếm 21% thị trường REIT toàn cầu với giá trị tài sản lên đến 100 tỷ USD trong năm 2010 vừa qua.

Việc tái cấu trúc thị trường tài chính và thị trường bất động sản theo xu hướng này gần như là lối thoát duy nhất cho thị trường bất động sản có quy mô ngày một lớn của Việt Nam.

Tìm hiểu thêm:

Cr-Invest

Đăng lúc 25/08/2020