Đầu tư Condotel có hành lang pháp lý như thế nào?

Condotel là loại hình bất động sản pha giữa căn hộ và khách sạn. Đây là một hình thức đầu tư đầy sức hút. Tuy nhiên những vướng mắc xung quanh pháp lý Condotel vẫn là vấn đề lớn. Sự việc Cocobay Đà Nẵng không thể chi trả lợi nhuận đúng cam kết càng khiến nhiều người lo ngại về loại hình bất động sản này. Nhiều chủ đầu tư đặt ra câu hỏi về việc có nên đầu tư Condotel nữa không. Ở bài viết dưới đây, CR- Invest sẽ chia sẻ những thông tin mới nhất về pháp lý Condotel.

Pháp lý đầu tư Condotel

Tính pháp lý của căn hộ Condotel chưa được thống nhất:

Mô hình Condotel đến nay vẫn còn gây nhiều tranh cãi với các các cơ quan Nhà Nước, chuyên gia bất động sản lẫn nhà đầu tư bđs. Vẫn chưa thể xác định được Condotel là loại hình nhà ở hay để phục vụ kinh doanh. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền chưa thống nhất được việc xử lý theo quy định pháp luật nào.

Luật pháp Việt Nam cấm sử dụng nhà ở vào mục đích kinh doanh. Thêm vào đó, cũng chưa công nhận các căn hộ “lai” khách sạn này là nhà ở. Sự vướng mắc này khiến việc cấp sổ đỏ cho Condotel không có cơ sở để tiến hành.

Các quy định liên quan đến loại hình bất động sản, thời gian sở hữu, cơ chế quản lý, mức khung cam kết lợi nhuận,… đến nay cũng chưa có một quy định cụ thể nào.

Condotel có được cấp sổ đỏ không?

Vì chưa có khung pháp lý riêng để điều chỉnh loại hình bất động sản mới này, từ đó gây nhiều khó khăn không chỉ cho các Chủ đầu tư trong việc xác lập quyền sở hữu mà còn đối với các Cơ quan chính quyền địa phương trong công tác quản lý (phê duyệt đầu tư, cấp sổ, …).

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel liên quan đến thời hạn sở hữu Condotel. Cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào mục đích sử dụng đất là đất ở hay đất thương mại để cấp sở hữu lâu dài hay chỉ sở hữu có thời hạn.

Liên quan đến vấn đề này, có một số vấn đề cần được xem xét.

Thứ nhất, trường hợp xác định Condotel là nhà ở: Theo quy định Luật đất đai và Luật Nhà ở, Condotel sẽ được sở hữu lâu dài, ổn định.

Tuy nhiên, khi xin phép triển khai các dự án Condotel, căn cứ vào mục đích sử dụng đất cho dự án, Chủ đầu tư được giao hoặc cho thuê đất thương mại dịch vụ với thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 50 năm (hoặc 70 năm).

Do đó nếu xác định Condotel được sở hữu lâu dài theo công năng để ở, nghỉ dưỡng như nhà ở sẽ dẫn đến sự xung đột pháp luật.

Thứ hai, đối chiếu với quy định về Cơ sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch 2017, Cơ sở lưu trú du lịch là nơi cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch, bao gồm các loại hình như: Biệt thự du lịch, Căn hộ du lịch, Nhà nghỉ du lịch, Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê,…

Với những đặc điểm thiết kế, công năng sử dụng của mình, Condotel có thể được xem là một trong các loại hình cơ sở lưu trú du lịch, cụ thể là: căn hộ du lịch.

Thực tế cho thấy, mặc dù được thiết kế với mô hình căn hộ đầy đủ tiện nghi, dùng để ở hoặc nghỉ dưỡng nhưng thực tế, rất ít chủ sở hữu sử dụng Condotel cho mục đích lưu trú lâu dài hay sử dụng thường xuyên, liên tục. Mục đích sử dụng này vẫn chưa thực sự phổ biến so với mục đích đầu tư kinh doanh.

Đồng thời, trường hợp vừa kinh doanh, vừa để nghỉ dưỡng theo như cam kết từ Chủ đầu tư bđs, thì khoảng thời gian Chủ sở hữu lưu trú tại đây cũng có thể đã được bao gồm chi phí trong phí quản lý đã thỏa thuận từ trước. Nên có cơ sở để lập luận rằng Condotel sinh ra nhằm mục đích chính là Kinh doanh.

Như vậy, condotel được xem là bất động sản dùng để kinh doanh và được sở hữu có thời hạn theo dòng đời dự án và được gia hạn thêm nhưng không được cấp cơ chế như nhà ở.

Xem thêm:

Pháp lý dân sự trong đầu tư Condotel

Những yếu tố pháp lý về mặt dân sự với Condotel:

Hiện tại, pháp lý cao nhất được áp dụng với hình thức này là hợp đồng mua bán. Hợp đồng này được ký kết giữa người mua và chủ đầu tư. Để đảm bảo quyền lợi 3 bên (chủ đầu tư, người mua, đơn vị quản lý), trong hợp đồng phải ghi rõ ràng mọi điều khoản thỏa thuận.

Điều này sẽ giúp mối quan hệ 3 bên được đảm bảo. Khi mục đích của căn hộ chưa được xác định rõ ràng, không thể áp dụng Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà Đất thì những tranh chấp có thể được điều chỉnh bằng Luật Dân sự thông qua hợp đồng.

Việc định đoạt, chuyển giao quyền sở hữu căn hộ Condotel cho người khác (bên thứ ba) như thế nào?

Như đã nêu ở các mục trên, do pháp luật chưa quy định cụ thể về đầu tư condotel, nên các quyền về chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê lại, ủy quyền quản lý,… từ người mua condotel cho bên thứ ba đang bị rất hạn chế, thậm chí không thể thực hiện được. Giấy tờ pháp lý nếu có giữa chủ đầu tư và bên mua chỉ là “hợp đồng mua bán”, trong khi pháp luật chưa quy định để chính thức thừa nhận loại hình bất động sản này là một đối tượng được phép giao dịch và cấp giấy chủ quyền hợp lệ. Do vậy, các thủ tục để sang tên, công chứng, chứng thực,… cũng bị vướng mắc.

Thực tế, để thực hiện các quyền trên, không còn cách nào khác hơn là người mua phải phụ thuộc chủ đầu tư (người bán) thông qua thủ tục xin để xác nhận/công nhận nhằm thay đổi/xác nhận người đứng tên trên hợp đồng mua bán, hợp đồng giao dịch. Và mỗi lần xác nhận như vậy, chắc chắn phải đi xin, phải làm văn bản trình bày, giải trình và cũng phải mất một khoản phí do chủ đầu tư tự ấn định. Thời gian giải quyết bao lâu, chi phí bao nhiêu cho mỗi lần thực hiện đều phụ thuộc chủ đầu tư và do chủ đầu tư quyết định cuối cùng.

Trên đây là các vấn đề pháp lý cơ bản về Condotel được tổng hợp và phân tích từ các văn bản pháp luật chuyên ngành có liên quan, việc ban hành khung pháp lý điều chỉnh cho các loại hình bất động sản mới như Condotel vẫn đang được thực hiện và chờ đợi sự hoàn thiện.

Tìm hiểu thêm: