Các cách để thẩm định giá căn hộ chung cư

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, khi kinh tế phát triển và đô thị hóa người dân tập trung dân cư đông là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác… Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt. Vì vậy nhu cầu thẩm định giá nhà chung cư có vai trò đặc biệt quan trọng trong kinh tế – xã hội giúp các chủ đầu tư tiếp cận được với vốn vay từ đó phát triển được dự án dễ dàng hơn.

1. Thẩm định giá căn hộ chung cư đã qua sử dụng:

Sau khi quyết định chọn mua căn hộ chung cư trong một tòa nhà nào đó mà bạn muốn mua ( gần chỗ làm hoặc học tập của các thành viên trong gia đình ) thì chúng ta bắt đầu công cuộc săn và thẩm định căn hộ cần mua. Trong bài này chúng ta dùng phương pháp so sánh.
Tham khảo giá mua bán những căn hộ chung cư lọc ra ở trên trong thời gian gần nhất.
Phương pháp dò giá có thể nhờ môi giới khu vực chuyên về chung cư hoặc trực tiếp đến hỏi dân trong các tòa nhà chung cư đó.
Có thể mở rộng số căn hộ để so sánh lên 05 nếu có, còn không thì có thể hỏi giá giao dịch thành công trong quá khứ trong khoảng 01 năm để ước lượng.
Sau khi so sánh cẩn thận ta có thể hình dung tương đối giá cả của căn hộ cần mua, tuy đây là phương pháp cũng có phần cảm tính nhưng mức độ chính xác cao, dễ thực hiện và được dùng nhiều nhất trong thị trường.
Cần xem xét thêm các yếu tố so sánh giữa các tòa nhà chung cư như: tiện ích bên trong, môi trường sống, phí quản lý, chất lượng quản lý tòa nhà, giao thông,…

Các định giá căn hộ chung cư

Sau khi nắm được giá căn hộ cần mua chúng ta tiến hành đàm phán giá với chủ nhà. Nếu thấy giá chủ nhà đưa ra là phù hợp với giá đã thẩm định thì ta nên nhanh chóng chốt giao dịch.
Tìm trong cùng tòa nhà chung cư đó ( ưu tiên nếu có ) hoặc các tòa nhà chung cư gần đó khoảng 03 căn hộ chung cư cùng hoặc lân cận về diện tích, vị trí căn trong tầng, số tầng, hướng ban công, nội thất, giấy tờ pháp lý bđs.

2. Thẩm định giá căn hộ chung cư đang xây dựng:

Trong thị trường căn hộ chung cư thường nhập nhằng các khái niệm căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp. Để thẩm đính một dự án căn hộ đầy đủ chúng ta đi rất nhiều bước phức tạp, ở đây chúng ta nên để ý vài điểm sau ở một dự án muốn mua. Tuy phương pháp này mang nhiều tính cảm tính nhưng cũng đủ để cân nhắc xem giá căn hộ ở một dự án có phù hợp hay không.

Chọn khoảng 03 – 04 dự án trong cùng khu vực để khảo sát trong vòng khoảng 02 tuần.
Vị trí tòa nhà căn hộ chung cư:Đây là yếu tố quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị của một căn hộ. Vị trí ở đây là: Gần hay xa khu trung tâm, mặt tiền hay trong hẽm, hạ tầng và kết nối khu vực, giao thông và ngập nước.
Chất lượng xây dựng, tiện ích bên trong: Đây là tiêu chí quan trọng hiện nay và trong tương lai gần của một dự án chung cư.
Uy tín và năng lực chủ đầu tư bđs: Điều này quyết định chất lượng và tiến độ xây dựng dự án được đảm bảo. Chúng ta nên tham khảo những dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện trong quá khứ có tốt không từ đó có thể đánh giá tương đối về họ.
Pháp lý dự án và chủ đầu tư: Hãy yêu cầu được xem c giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, giấy phép xây dựng dự án, quy hoạch 1/500 của dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, giấy phép được phép giao dịch dự án, bảo lãnh của ngân hàng.

Xem thêm:

Cách để định giá chung cư

3. Các phương pháp thẩm định giá nhà chung cư:

Khi thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tòa nhà chung cư nếu có đầy đủ thông tin, số liệu thì có thể áp dụng cả 3 cách tiếp cận là: Cách tiếp cận từ thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp; Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh, cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí. Đối với Thẩm định giá nhà chung cư, phương pháp vốn hóa trực tiếp theo cách tiếp cận từ thu nhập là chủ yếu vì chung cư thuộc loại hình bất động sản đầu tư. Bên cạnh đó qua phân tích các chung cư tương tự lân cận thẩm định viên rút ra được tỷ suất vốn hóa, từ đó áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp là phù hợp nhất.

Trường hợp nhà chung cư dự kiến xây dựng hoặc xây mới thì có thể áp dụng phương pháp chi phí (do hao mòn, mất giá chưa đáng kể) nhưng phải kiểm tra lại kết quả tìm được bằng các phương pháp từ cách tiếp cận từ thu nhập. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà chung cư thường được ít sử dụng vì phần lớn số vốn đầu tư vào loại hình bất động sản này là vốn ngân hàng, mà lãi suất và các điều kiện thanh toán có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho biết các thông tin , số liệu nhà chung cư lân cận để từ đó áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập.

Thẩm định giá nhà chung luôn đòi hỏi kỹ năng chuyên môn cao, hiểu biết về lĩnh vực bất động sản và phải luôn tuân thủ đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá; Pháp luật Việt Nam ban hành.

Chúng ta nên đi xem nhà mẫu và tiến độ thi công và khảo sát dân cư khu vực để có hướng nhìn cụ thể hơn về dự án muốn mua. Ngoài ra nên xem thêm về phương thức thanh toán của dự án đó vì dòng tiền của nó cũng ảnh hưởng nhiều đến giá trị căn hộ đó. Sau khi nắm sơ bộ về dự án đó và giá bán của nó thì chúng ta bớt phân vân hơn trong việc xuống tiền mua căn hộ.

Tìm hiểu thêm: